Najlepsze i najgorsze okresy w roku na zakup mieszkania

 

Jak wszyscy wiemy, na koszt nieruchomości – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wpływa wiele czynników: lokalizacja, rok budowy, stan techniczny czy standard lokalu. Ale jaki wpływ na ceny ma moment w roku, w którym decydujemy się na zakup? Czy w pewnych miesiącach trudniej jest znaleźć tańsze oferty? Kiedy najkorzystniej postanowić o zakupie własnego lokum?

Decydując się na zakup mieszkania, należy pamiętać o sezonowości rynku. W zależności od pory roku okoliczności zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym bardzo się zmieniają. Podobnie jak rynek najmu, rynek kupna i sprzedaży jest bardzo dynamiczny, czasem wystarczy odczekać jedynie miesiąc, a oferty sprzedaży stają się znacznie korzystniejsze.

Zdecydowanie najlepszym momentem dla kupujących jest koniec roku. Mimo iż  mamy wtedy wiele świątecznych wydatków, warto przyjrzeć się ogłoszeniom i sytuacjom kredytowym. Grudzień to zwykle ostatni moment na zakup mieszkania, zanim banki podniosą wysokość wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. W 2014 wystarczyło mieć zaledwie 5% wkładu własnego, w tym roku jest to już 10%. W 2016 możemy spodziewać się, że przy zakupie hipotecznym trzeba będzie dysponować minimum 15% wkładem własnym, a w 2017 prawdopodobnie aż 20%.

Grudzień i koniec roku, to zawsze martwy okres w handlu nieruchomościami. Popyt na lokale bardzo słabnie. Sprzedający mieszkania o niższym standardzie lub gorszym stanie (w przypadku lokali używanych) zdają sobie sprawę, że są na przegranej pozycji i szanse szybkiej sprzedaży lokum są dla nich nikłe. Będzie to więc dobry moment na znalezienie taniej inwestycji, jeśli jesteśmy zainteresowani zakupem mieszkania z drugiej ręki do remontu, w kamienicy lub budownictwie z wielkiej płyty. Niestety w przypadku nowego budownictwa i nieruchomości o wyższym standardzie, trudno mówić o jakimś szczególnym spadku cen.

Dla poszukujących mieszkań na rynku wtórnym niewątpliwym plusem okresu zimowego będzie też możliwość pełnej oceny stanu technicznego lokum. Łatwo można sprawdzić między innymi stan instalacji grzewczej, szczelność i stan okien, energochłonność i termomodernizację budynku. W miesiącach letnich jest to znacznie utrudnione.

Rynek nieruchomości ożywia się wraz z nowym rokiem, a punktem kulminacyjnym jest wiosna, mniej więcej około kwietnia. W ogólnym ujęciu, zarówno początek roku (po sylwestrowych deklaracjach i postanowieniach) jak i wiosna to okresy, kiedy wszyscy odczuwamy przypływ energii i chęci zmiany. Zamykamy kwestie rozliczeń za poprzedni rok. Wielu studentów i młodych ludzi zmienia miejsce zamieszkania lub decyduje się iść na swoje. W tym okresie nadal można liczyć na negocjację cen, ale nie należy spodziewać się gwałtownych upustów. Na obniżki decydują się głównie sprzedający mieszkania z drugiej ręki, którym nie udało się spieniężyć nieruchomości przez więcej niż pół roku.

Na zakup lokali z rynku pierwotnego najlepiej poczekać do lata. Wakacje sprzyjają koniunkturze tego typu mieszkań, głównie dlatego, że wtedy oddaje się do użytku nowo wybudowane lokale. Deweloperzy chcą wyzbyć się nieruchomości, które nie sprzedały się od dłuższego czasu i nierzadko proponują potencjalnym klientom szereg atrakcyjnych upustów lub promocji (darmowe wyposażenie, wykończenie mieszkania, garaż itp.). W tym okresie można spodziewać się także wielu korzystnych ofert dotyczących szczególnie mieszkań o dużym metrażu. Kawalerki i niewielkie mieszkania dwupokojowe rzadziej zalegają na rynku. Latem cieszą się też dużym zainteresowaniem wśród studentów, a dokładniej ich rodziców, którzy uważają zakup za korzystniejszy niż wynajem. Tacy klienci kierują się przede wszystkim jak najniższymi kosztami utrzymania mieszkania i jak najlepszym położeniem w pobliżu centrum lub uczelni, więc ceny odpowiadających temu opisowi lokali raczej nie spadną.

Zainteresowanie na rynku sprzedaży mieszkań wzrasta również na jesieni, kiedy nie mamy na głowie urlopów, wakacji z dziećmi, żadnych znaczących świąt, ani długich weekendów, co sprzyja decydowaniu się na poszukiwanie nieruchomości. Od września wzrastają też zwykle stopy procentowe. Dopiero pod koniec listopada warunki na rynku zaczynają się zmieniać.

Planując zakup mieszkania, warto też przyglądać się sytuacji gospodarczej. Przeciętny sprzedawca dostosowuje ceny do rynku, a ten zmienia się w zależności od poziomu bezrobocia, wysokości płac, ulg podatkowych i nowych programów rządowych (np. „Mieszkanie Dla Młodych”) i tym podobnych czynników. Im mniej korzystna jest sytuacja gospodarcza, tym niższe są koszty zakupu mieszkań, bo mniej osób może sobie na nie pozwolić. W okresach wzrostu gospodarczego i niższego bezrobocia ceny mogą iść w górę.

Autorem artykułu jest Piotr Majewski – pasjonat i specjalista rynku nieruchomości. Więcej jego tekstów możecie znaleźć na www.morizon.pl/blog 

 

Wartość nieruchomości a intensywność zabudowy

Podstawową metodą wyceny wartości rynkowej nieruchomości jest metoda porównawcza, to znaczy wartość nieruchomości wycenianej wyznacza się na podstawie ceny jednostkowej (np ceny 1 m² powierzchni użytkowej) nieruchomości podobnych.
W praktyce nieruchomości porównawcze są wprawdzie podobne , ale niezupełnie, a ich cechy rynkowe powinniśmy oszacować w sposób pokazany w Standardzie III.7(*) [3].

Dane statystyczne o rynkowych cenach kupna-sprzedaży nieruchomości zawierają ogólne ceny transakcyjne, uwzględniające łącznie cenę gruntu i cenę budynku. W celu wyznaczenia wiarygodnej ceny jednostkowej budynku należałoby rozsprzężyć (odseparować) oba te składniki cen transkrypcyjnych. Można to wykonać w sposób pokazany w wytycznych [3] z wykorzystaniem statystycznej metody regresji kwadratowej.

W pracy [1] na podstawie analizy cen ofertowych nieruchomości zabudowanych z okolic Warszawy, z rocławia i Wiązowa , pokazano, że:

1) wartość jednostkowa gruntu zmaleje,  gdy grunt zostanie zabudowany,

2) cena gruntu zabudowanego wyraźnie zależy od intensywność zabudowy i rośnie wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy

i=Ab/Ag

gdzie :
Ab– powierzchnia użytkowa budynku
Ag -powierzchnia działki gruntu na której stoi budynek..

Szacowanie wartości gruntu z jednej uśrednionej wartości z pominięciem intensywności zabudowy nie powinno być stosowane. Współczynnik korelacji zależności linowej Wartości gruntu Wg oraz i jest bliski jedności.

3) wartość jednostkowa powierzchni użytkowej budynku zależy w mniejszym stopniu od intensywności zabudowy, ale statystycznie wolno maleje wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy

Interesujące jest porównanie wyników uzyskanych dla różnych okolic kraju. W pracy [1] uzyskano następujące zależności korelacyjne:

1. dla południowo-wschodnich okolic Warszawy (15-20 km od centrum)  wg cen ofertowych z roku 2006

cena gruntu Wg=14,6+372,3*i zł/m² (wsp korelacji r=0,99),

cena budynków: Wb=2079- 488*i zł/m² (r= -0,41),

2. dla południowo-zachodnich okolic Warszawy:

cena gruntu Wg=6,2+302,8*i zł/m² (r=0,96),

cena budynków: Wb=3185- 2818*i zł/m² (r=-0,52)

3. dla miasta Wrocławia wg cen ofertowych z roku 1996

cena gruntu Wg=10,5+352,3*i zł/m² (r=0,93),

cena budynków: Wb=201,4- 398,7*i zł/m² (r=-0,41)

Na podstawie przykładów zamieszczonych w pracy [1] można stwierdzić, że zarówno cena gruntu jak i budynku zależy istotnie od miejscowości. Zależność ta dotyczy również wpływu intensywności zabudowy, choć za każdym razem uzyskano silną korelację dodatnią pomiędzy ceną gruntu a i  oraz  słabszą korelację ujemną pomiędzy ceną budynku a i.

Literatura

1. Adamczewski Z., Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości. Podejście porównawcze. Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2006

2. Brodaczewski Z. i. in.. Komisja Standardów PFSRM (Red)  Standard III.7(*), Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, 27 września 2001

3. Telega T., Bojar Z., Adamczewski Z., Wytyczne Powszechnej Taksacji Nieruchomości (zlec. Główy Geodeta Kraju 2002)

 

 

 

 

Dźwignia finansowa inwestycji w nieruchomość

Osoby, które zamierzają zainwestować w nieruchomość – w odróżnieniu od osób które zamierzają zakup nieruchomości do własnych celów mieszkalnych, rekreacyjnych, albo innych celów niekomercyjnych – powinni przed dokonaniem inwestycji dokonać analizy opłacalności.
Do tego celu służą wskaźniki zwrotu z inwestycji, które można stosować analogicznie do analizy działalności przedsiębiorstw, (np [1]).

W niniejszym artykule omówimy wskaźnik dźwigni nawiasowej w zastosowaniu do inwestycji w nieruchomość przeznaczoną pod wynajem.

Wskaźnik dźwigni finansowej możemy zdefiniować jako stosunek rentowności kapitału własnego do rentowności aktywów.

Do oszacowania zarówno rentowności kapitału własnego jak i aktywów należny najpierw oszacować dochód netto z inwestycji.
Dochód netto może być wyznaczony jako dochód z najmu nieruchomości pomniejszony o koszty na inwestycję w okresie wynajmu, np na remonty , podatki od nieruchomości itd, a także pomniejszony o koszty kredytu w analizowanym okresie (odsetki od kredytu i inne narzuty).

Kapitał własny zaangażowany z inwestycję można przyjąć jako wkład własny przy uzyskaniu kredytu (obecnie wymagane na poziomie 10% wartości kredytu) powiększony o inne koszty, które zostały sfinansowane z kapitału własnego w celu przygotowania nieruchomości pod wynajem (np. umeblowanie mieszkania, remont kuchni itp).

Aktywa są to zasoby majątkowe, które mają przynieść korzyść wynajmującemu, obejmujące zarówno aktywa majątkowe (czyli środki trwałe) jak i aktywa bieżące (najczęściej środki pieniężne).

W przypadku inwestycji w nieruchomość  będzie to cena tej nieruchomości, stanowiąca sumę kredytu hipotecznego i wkładu własnego.

Rentowność kapitału własnego wyznaczamy jako stosunek dochodu netto i kapitału własnego.
Rentowność aktywów wyznaczamy jako stosunek dochodu netto i aktywów.
Dźwignia finansowa jest więc stosunkiem wartości aktywów  i kapitału własnego.

Przykład:
Do zakupu mieszkania w cenie 600 tys zł inwestor uzyskał kredyt hipoteczny 540 tys i włożył wkład własny 60 tys zł.
Z wynajmu mieszkania dwóm osobom uzyskiwał przychód miesięczny 2×1000 zł= 2000 zł. Miesięczne koszty obsługi kredytu  (odsetki , spread, ubezpieczenie itd) wynosiły 1500 zł.
Przyjmujemy okres rozliczeniowy 1 roku. W tym okresie mamy:
dochód netto   Dn=(2000-1500)x12=6 tys zł
kapitał własny   Kw= 60 tys zł
aktywa              A=   540+60=600 tys zł
W rozpatrywanym okresie 1 roku wybrane wskaźniki inwestycyjne wynosiły:

Rentowność kapitału własnego Rk=Dn/Kw=6/60=10%
Rentowność aktywów                 Ra=Dn/A= 6/600=1%
Wkaźnik dźwigni finansowej wyniósł

Wdf= Rk/Ra=10%/1%=10 (=A/Kw=600/60)

Tak duży wskaźnik dźwigni finansowej oznacza , że duża  część działalności finansowana jest poprzez zaciągnięte zobowiązania – działalność jest więc bardzo ryzykowna.
W krytycznym przypadku (np ograniczenia działalności lub bankructwa) możemy rozważyć sprzedaż mieszkania i spłatę zobowiązań. Należy jednak przeanalizować cenę rynkową mieszkania i jej zmianę w czasie, bo może okazać się , ze osiągnięty ze sprzedaży dochód nie wystarczy na pokrycie wszystkich zobowiązań. Z tego przykładu wynika, że działalność inwestora na rynku nieruchomości pod wynajem jest obarczona znacznym stopniem ryzyka i przystępując d takiej działalność należy rozważyć szereg czynników pobocznych, w tym zachowanie mieszkania do zaspokojenia mieszkaniowych potrzeb własnych.

 

1. Bragg S.M. Wskaźniki w analizie działalności przedsiębiorstwa, Oficyna Wolters Kluwers Business, Warszawa, 2010

 

Dom Zgórsko 142 m²

Atrakcyjna oferta. Nowy dom 120 m2 z 2010r. na optymalnej działce 880 m2. Parter domu: salon z aneksem kuchennym, wc, hol, kotłownia. Piętro: 3 pokoje, łazienka. Dwa garaże, wiata. Zagospodarowany ogród: 20 drzewek owocowych morele, grusze, czereśnie, jabłonie, czereśnie, wiśnie, śliwki. 40 krzewów: aronie, porzeczki, borówka amerykańska.

Nowa era innowacji, a biura nieruchomości

W naszych czasach dokonuje się fundamentalna transformacja biznesu i podejścia  do obrotu nieruchomościami oraz w ogólności inwestycjami.

W wyniku informatyzacji i globalizacji transformacja ta zmienia radykalnie technikę obrotu i zarządzania nieruchomościami. Już obecnie główne znaczenie w obrocie nieruchomościami mają portale (serwisy) internetowe , zastępujące tablice ogłoszeń i Biura Nieruchomości , lokalizowane  w śródmieściach przy najbardziej uczęszczanych ulicach. TO zaledwie początek procesu dostosowanie tej branży do dokonującej się transformacji biznesu i rewolucji informatycznej.

Prahalad i Krishihnan(2008) zdefiniowali dwa główne filary nowej ery innowacji, oddające dwie podstawowe wartości:

A  Oznaczenie filaru  N=1  Wartość stanowi doświadczenie pojedynczego konsumenta. Ogniskujemy  uwagę na pojedynczym konsumencie i jego doświadczeniu w danym czasie. Jednostka ma centralną pozycję, ale wiedzę czerpiemy z bazy informacji i doświadczeń, a nie tylko z bazy jednej firmy.

B Oznaczenie filaru  R=G  Uwaga ogniskuje się na dostępie do zasobów a nie na własności zasobów.  Chodzi o to, by mieć dostęp do zasobów innych firm,  dostawców.

Ten transformowany obraz biznesu różni się radykalnie od tradycyjnego modelu, mającego źródło w epoce rewolucji przemysłowej i nadal stosowanego przez zarozumiałych menedżarów. Nazwiemy go modelem średniowiecznym, w którym  fetyszem jest pieniądz sam w sobie, przeważa specjalizacja, począwszy od nauczania w szkole średniej;  Prezesi firm zafascynowani władzą rządzą arogancko i samodzielnie w ograniczonym współdziałaniu przy zatajaniu kluczowych danych przed pokorną załogą.

W zakresie obrotu nieruchomościami napotykamy kilka nowych decydujących o powodzeniu wymgań:

A  W realizacji filaru N=1:

elastyczność, czyli nastawienie na współtworzenie z Oferentami i Kupującymi nieruchomości.

jakość, koszty, doświadczenie , czyli ciągłe podnoszenie jakości, obniżanie kosztów – cen usług , a także coraz większe doświadczenie,

wspólne sieci, czyli współpracy z innymi firmami, także z branż pomocniczych, tak by zapewnić kompleksową obsługę

złożoność,  zmiany są normalne, a stabilizacja jest zastanawiająca (zastój i zmęczenie – prowadzi do śmierci)  Problemy są zlożone i zapewne nie przytrafią się dwie takie same sytuacje.

intefejsy klientów, musza być proste i intuicyjne. Mimo zlożoności problemów – portale i serwisy nieruchomości będą proste.

skalowalność,  czyli dostosowanie do warunków lokalnych, zarówno przyrodniczych, demograficznych jak i kulturowych i poziomu rozwoju społeczności.

W realizacji filaru R=G

dostęp do zasobów, czyli dostęp do baz nieruchomości globalnych kosztem udostępnienia swoich danych dla wiedzy innych.

szybkość , przede wszystkim należy działać szybko. , by nie przegapić premii za autorstwo, pierwszeństwo. Terminowość jest standardem.

skalowalność,  czyli w przypadku świata R=G zatrudnianie wielu talentów, gromadzenie dużej liczby ofert  i selektywne zlecanie pracy dla Agentów.

arbitraż innowacyjny , skupiamy uwagę na innowacjach. Źródłem innowacji są małe firm lub pojedyncze osoby w innych firmach. Zawsze i wszędzie i przede wszystkim dążymy do innowacji. Reszta to pochodna innowacji technologicznych  i organizacyjnych, Dlatego zachęcamy klientów do wnoszenia innowacji do naszej platformy.

realizacji łącznej N=1 i R=G

zapominanie i uczenie się, zapominamy o tradycyjnych podziałach: na firmy wytwórcze i usługowe,  na pracowników fizycznych i umysłowych, na personel zarządzający i wykonujący,  na oferentów i kupujących, na sofware i hardware , itd. … Uczymy się myśłeć wielowątkowo, wielobranżowo, wielo…, globalnie  i przede wszystkim innowacyjnie, pomyślmy odwrotnie niż przewiduje tradycja

ruch społeczny nowy obraz biznesu jest po prostu ruchem społecznym. Obejmuje wszystkie dziedziny życia i każdego. Również zarządzanie na wszystkich szczeblach – teraz mamy „Firmę 2.0”, czyli współzarządzanie, gdzie pieniądze są celem drugorzędnym ponad podziałami społecznymi, kulturowymi, i innymi. Również obrót nieruchomościami i inwestycjami nie tylko materialnymi, ale obecnie  dostępem do zasobów.

Niniejszy artykuł jest wstępem do cyklu o nowej erze w w obrocie nieruchomościami.

Leszek Chodor, Kielce, 16-12-2012

Literatura:

Prahalad C.K., Krishihnan M.S. (2008), The New Age of Innovation. Driving Co-cretaed Value through Global Networks , McGrawHill, 2008