Podstawową metodą wyceny wartości rynkowej nieruchomości jest metoda porównawcza, to znaczy wartość nieruchomości wycenianej wyznacza się na podstawie ceny jednostkowej (np ceny 1 m² powierzchni użytkowej) nieruchomości podobnych.
W praktyce nieruchomości porównawcze są wprawdzie podobne , ale niezupełnie, a ich cechy rynkowe powinniśmy oszacować w sposób pokazany w Standardzie III.7(*) [3].
Dane statystyczne o rynkowych cenach kupna-sprzedaży nieruchomości zawierają ogólne ceny transakcyjne, uwzględniające łącznie cenę gruntu i cenę budynku. W celu wyznaczenia wiarygodnej ceny jednostkowej budynku należałoby rozsprzężyć (odseparować) oba te składniki cen transkrypcyjnych. Można to wykonać w sposób pokazany w wytycznych [3] z wykorzystaniem statystycznej metody regresji kwadratowej.
W pracy [1] na podstawie analizy cen ofertowych nieruchomości zabudowanych z okolic Warszawy, z rocławia i Wiązowa , pokazano, że:
1) wartość jednostkowa gruntu zmaleje, gdy grunt zostanie zabudowany,
2) cena gruntu zabudowanego wyraźnie zależy od intensywność zabudowy i rośnie wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy
i=Ab/Ag
gdzie :
Ab– powierzchnia użytkowa budynku
Ag -powierzchnia działki gruntu na której stoi budynek..
Szacowanie wartości gruntu z jednej uśrednionej wartości z pominięciem intensywności zabudowy nie powinno być stosowane. Współczynnik korelacji zależności linowej Wartości gruntu Wg oraz i jest bliski jedności.
3) wartość jednostkowa powierzchni użytkowej budynku zależy w mniejszym stopniu od intensywności zabudowy, ale statystycznie wolno maleje wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy
Interesujące jest porównanie wyników uzyskanych dla różnych okolic kraju. W pracy [1] uzyskano następujące zależności korelacyjne:
1. dla południowo-wschodnich okolic Warszawy (15-20 km od centrum) wg cen ofertowych z roku 2006
cena gruntu Wg=14,6+372,3*i zł/m² (wsp korelacji r=0,99),
cena budynków: Wb=2079- 488*i zł/m² (r= -0,41),
2. dla południowo-zachodnich okolic Warszawy:
cena gruntu Wg=6,2+302,8*i zł/m² (r=0,96),
cena budynków: Wb=3185- 2818*i zł/m² (r=-0,52)
3. dla miasta Wrocławia wg cen ofertowych z roku 1996
cena gruntu Wg=10,5+352,3*i zł/m² (r=0,93),
cena budynków: Wb=201,4- 398,7*i zł/m² (r=-0,41)
Na podstawie przykładów zamieszczonych w pracy [1] można stwierdzić, że zarówno cena gruntu jak i budynku zależy istotnie od miejscowości. Zależność ta dotyczy również wpływu intensywności zabudowy, choć za każdym razem uzyskano silną korelację dodatnią pomiędzy ceną gruntu a i oraz słabszą korelację ujemną pomiędzy ceną budynku a i.
Literatura
1. Adamczewski Z., Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości. Podejście porównawcze. Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2006
2. Brodaczewski Z. i. in.. Komisja Standardów PFSRM (Red) Standard III.7(*), Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, 27 września 2001
3. Telega T., Bojar Z., Adamczewski Z., Wytyczne Powszechnej Taksacji Nieruchomości (zlec. Główy Geodeta Kraju 2002)