Pośrednik tel. 660-100-638

Wartość nieruchomości a intensywność zabudowy

Podstawową metodą wyceny wartości rynkowej nieruchomości jest metoda porównawcza, to znaczy wartość nieruchomości wycenianej wyznacza się na podstawie ceny jednostkowej (np ceny 1 m² powierzchni użytkowej) nieruchomości podobnych.
W praktyce nieruchomości porównawcze są wprawdzie podobne , ale niezupełnie, a ich cechy rynkowe powinniśmy oszacować w sposób pokazany w Standardzie III.7(*) [3].

Dane statystyczne o rynkowych cenach kupna-sprzedaży nieruchomości zawierają ogólne ceny transakcyjne, uwzględniające łącznie cenę gruntu i cenę budynku. W celu wyznaczenia wiarygodnej ceny jednostkowej budynku należałoby rozsprzężyć (odseparować) oba te składniki cen transkrypcyjnych. Można to wykonać w sposób pokazany w wytycznych [3] z wykorzystaniem statystycznej metody regresji kwadratowej.

W pracy [1] na podstawie analizy cen ofertowych nieruchomości zabudowanych z okolic Warszawy, z rocławia i Wiązowa , pokazano, że:

1) wartość jednostkowa gruntu zmaleje,  gdy grunt zostanie zabudowany,

2) cena gruntu zabudowanego wyraźnie zależy od intensywność zabudowy i rośnie wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy

i=Ab/Ag

gdzie :
Ab– powierzchnia użytkowa budynku
Ag -powierzchnia działki gruntu na której stoi budynek..

Szacowanie wartości gruntu z jednej uśrednionej wartości z pominięciem intensywności zabudowy nie powinno być stosowane. Współczynnik korelacji zależności linowej Wartości gruntu Wg oraz i jest bliski jedności.

3) wartość jednostkowa powierzchni użytkowej budynku zależy w mniejszym stopniu od intensywności zabudowy, ale statystycznie wolno maleje wraz ze zwiększaniem się intensywności zabudowy

Interesujące jest porównanie wyników uzyskanych dla różnych okolic kraju. W pracy [1] uzyskano następujące zależności korelacyjne:

1. dla południowo-wschodnich okolic Warszawy (15-20 km od centrum)  wg cen ofertowych z roku 2006

cena gruntu Wg=14,6+372,3*i zł/m² (wsp korelacji r=0,99),

cena budynków: Wb=2079- 488*i zł/m² (r= -0,41),

2. dla południowo-zachodnich okolic Warszawy:

cena gruntu Wg=6,2+302,8*i zł/m² (r=0,96),

cena budynków: Wb=3185- 2818*i zł/m² (r=-0,52)

3. dla miasta Wrocławia wg cen ofertowych z roku 1996

cena gruntu Wg=10,5+352,3*i zł/m² (r=0,93),

cena budynków: Wb=201,4- 398,7*i zł/m² (r=-0,41)

Na podstawie przykładów zamieszczonych w pracy [1] można stwierdzić, że zarówno cena gruntu jak i budynku zależy istotnie od miejscowości. Zależność ta dotyczy również wpływu intensywności zabudowy, choć za każdym razem uzyskano silną korelację dodatnią pomiędzy ceną gruntu a i  oraz  słabszą korelację ujemną pomiędzy ceną budynku a i.

Literatura

1. Adamczewski Z., Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości. Podejście porównawcze. Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej, Warszawa 2006

2. Brodaczewski Z. i. in.. Komisja Standardów PFSRM (Red)  Standard III.7(*), Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, 27 września 2001

3. Telega T., Bojar Z., Adamczewski Z., Wytyczne Powszechnej Taksacji Nieruchomości (zlec. Główy Geodeta Kraju 2002)

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *