Osoby, które zamierzają zainwestować w nieruchomość – w odróżnieniu od osób które zamierzają zakup nieruchomości do własnych celów mieszkalnych, rekreacyjnych, albo innych celów niekomercyjnych – powinni przed dokonaniem inwestycji dokonać analizy opłacalności.
Do tego celu służą wskaźniki zwrotu z inwestycji, które można stosować analogicznie do analizy działalności przedsiębiorstw, (np [1]).

W niniejszym artykule omówimy wskaźnik dźwigni nawiasowej w zastosowaniu do inwestycji w nieruchomość przeznaczoną pod wynajem.

Wskaźnik dźwigni finansowej możemy zdefiniować jako stosunek rentowności kapitału własnego do rentowności aktywów.

Do oszacowania zarówno rentowności kapitału własnego jak i aktywów należny najpierw oszacować dochód netto z inwestycji.
Dochód netto może być wyznaczony jako dochód z najmu nieruchomości pomniejszony o koszty na inwestycję w okresie wynajmu, np na remonty , podatki od nieruchomości itd, a także pomniejszony o koszty kredytu w analizowanym okresie (odsetki od kredytu i inne narzuty).

Kapitał własny zaangażowany z inwestycję można przyjąć jako wkład własny przy uzyskaniu kredytu (obecnie wymagane na poziomie 10% wartości kredytu) powiększony o inne koszty, które zostały sfinansowane z kapitału własnego w celu przygotowania nieruchomości pod wynajem (np. umeblowanie mieszkania, remont kuchni itp).

Aktywa są to zasoby majątkowe, które mają przynieść korzyść wynajmującemu, obejmujące zarówno aktywa majątkowe (czyli środki trwałe) jak i aktywa bieżące (najczęściej środki pieniężne).

W przypadku inwestycji w nieruchomość  będzie to cena tej nieruchomości, stanowiąca sumę kredytu hipotecznego i wkładu własnego.

Rentowność kapitału własnego wyznaczamy jako stosunek dochodu netto i kapitału własnego.
Rentowność aktywów wyznaczamy jako stosunek dochodu netto i aktywów.
Dźwignia finansowa jest więc stosunkiem wartości aktywów  i kapitału własnego.

Przykład:
Do zakupu mieszkania w cenie 600 tys zł inwestor uzyskał kredyt hipoteczny 540 tys i włożył wkład własny 60 tys zł.
Z wynajmu mieszkania dwóm osobom uzyskiwał przychód miesięczny 2×1000 zł= 2000 zł. Miesięczne koszty obsługi kredytu  (odsetki , spread, ubezpieczenie itd) wynosiły 1500 zł.
Przyjmujemy okres rozliczeniowy 1 roku. W tym okresie mamy:
dochód netto   Dn=(2000-1500)x12=6 tys zł
kapitał własny   Kw= 60 tys zł
aktywa              A=   540+60=600 tys zł
W rozpatrywanym okresie 1 roku wybrane wskaźniki inwestycyjne wynosiły:

Rentowność kapitału własnego Rk=Dn/Kw=6/60=10%
Rentowność aktywów                 Ra=Dn/A= 6/600=1%
Wkaźnik dźwigni finansowej wyniósł

Wdf= Rk/Ra=10%/1%=10 (=A/Kw=600/60)

Tak duży wskaźnik dźwigni finansowej oznacza , że duża  część działalności finansowana jest poprzez zaciągnięte zobowiązania – działalność jest więc bardzo ryzykowna.
W krytycznym przypadku (np ograniczenia działalności lub bankructwa) możemy rozważyć sprzedaż mieszkania i spłatę zobowiązań. Należy jednak przeanalizować cenę rynkową mieszkania i jej zmianę w czasie, bo może okazać się , ze osiągnięty ze sprzedaży dochód nie wystarczy na pokrycie wszystkich zobowiązań. Z tego przykładu wynika, że działalność inwestora na rynku nieruchomości pod wynajem jest obarczona znacznym stopniem ryzyka i przystępując d takiej działalność należy rozważyć szereg czynników pobocznych, w tym zachowanie mieszkania do zaspokojenia mieszkaniowych potrzeb własnych.

1. Bragg S.M. Wskaźniki w analizie działalności przedsiębiorstwa, Oficyna Wolters Kluwers Business, Warszawa, 2010